信达实务 | 关于新型冠状病毒疫情影响餐饮商贸行业租赁合同履行事宜之法律分析
2020年伊始爆发的新型冠状病毒疫情（以下简称“新冠疫情”）在全国蔓延，国家已于1月20日将此次病毒感染的肺炎纳入乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。为防控疫情，各地政府号召人们减少外出，避免人群聚集，导致餐饮商贸等行业不得不面临关店或客流大幅减少的不利情形。对于餐饮商贸行业经营者而言，是否可以新冠疫情为由要求出租方减免租金，下文将对此进行探讨和分析。
总体而言，倾向于认定新冠疫情构成不可抗力
目前，尚未有相关法律法规或司法解释将本次新冠疫情明确定性为不可抗力，但结合《合同法》等相关规定，我们倾向于认为本次新冠疫情构成不可抗力。
首先，根据《合同法》第一百一十七条[1]规定，本次新冠疫情为突发事件，一般公众无法预见，且爆发至今尚未找到有效方法彻底阻断其传播，亦未研发出特效药或其他有效的治愈方法，明显系租赁合同双方当事人缔约时不能预见、且缔约后无法避免和克服的情形，我们认为，新冠疫情符合不可抗力的适用条件。
其次，结合2003年非典疫情发生后最高人民法院发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（目前已失效）第三条第（三）款[2]之规定，因非典疫情导致的合同不能履行按照不可抗力规定处理，从侧面印证了司法实践中倾向于将非典等突发传染病疫情认定为不可抗力的情形。
再者，参考此前我国法院处理非典时期类似案件[3]的实践观点，非典疫情系订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况属不可抗力，推而及之，本次新冠疫情被司法机关认定为不可抗力可能性较大。
此外，我们注意到，目前部分省市人民政府及贸易促进机构已将新冠疫情定性为不可抗力事件，如山西省市场监督管理局认定新冠疫情属于不可抗力要求疫情防控期间停止聚集性就餐活动、中国国际贸易促进委员会为受疫情影响而无法如期履行或不能履行国际贸易合同的企业出具相关不可抗力事实性证明。
我们理解，虽然目前尚未有普遍统一适用的司法解释，综合上述法律法规、司法实践以及当前部分政府部门对于新冠疫情的定性，总体而言我们倾向于认为新冠疫情构成不可抗力事件。
02新冠疫情下的租赁合同履行问题
合同有约定从约定根据民商事主体意思自治原则，如租赁合同中明确了不可抗力情况下合同条款调整措施的（包括但不限于租金调整措施等），则双方当事人应当遵照合同约定履行。
合同无约定的情形下，即使新冠疫情被认定为不可抗力，但因此主张新冠疫情会导致合同不能履行从而要求减免租金是否能够得到裁判机关支持需视不同情况而定就餐饮商贸行业经营而言，租赁合同的主要权利义务为承租人无妨碍地占有房屋，开展餐饮经营活动，并支付租金。如承租人主张新冠疫情构成不可抗力导致合同不能履行要求减免租金，则应当证明疫情阻碍了承租人占有房屋，或疫情直接导致经营活动无法开展的结果。鉴于新冠疫情实际不影响承租人占有房屋，如何判断疫情是否直接导致经营活动无法开展则显得尤为重要。目前部分地方政府为了防止疫情扩散启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求辖区内停止集市、集会等人群聚集性活动（如保定市莲池区人民政府），甚至禁止举办群体性餐饮经营活动（如巴中市平昌县人民政府）。
我们理解，新冠疫情对餐饮商贸行业企业的影响，应区分两种情形分析。第一，如出于疫情防控需要当地政府出台禁止餐饮商贸营业的命令，且该等情形预计持续较长时间，餐饮商贸经营者由于执行前述行政命令休市导致的经营活动无法开展，此种情形应构成租赁合同不可抗力导致合同不能履行。
第二，如因疫情原因人们外出减少导致客流减少、营业额较低并不必然导致经营活动无法开展，客观上也不影响继续经营，餐饮经营者在衡量经济效益的前提下作出的休市行为是从经济角度进行的自行选择，而非疫情导致的直接后果。因此，对于增加管控措施但不限制经营业态的餐饮商贸承租人，关于疫情构成租赁合同不可抗力导致合同不能履行的主张得到认可的难度较大。
以在深圳经营餐饮商贸为例，由于广东政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的相关措施中并未明确要求餐饮商贸企业不得经营，相关租赁合同事实上仍有履行可能。从这个角度理解，餐饮商贸经营者如主张新冠疫情构成不可抗力导致合同不能履行要求减免租金未必可以得到支持。
但我们同时注意到，因2003年非典疫情爆发承租人以不可抗力为由起诉主张减免租金的案例中，部分审理法院认为非典疫情构成不可抗力，疫情期间的租金应当予以减免。建议餐饮商贸经营者在与出租方协商过程中，可以参考该等案例作为谈判的依据，争取就减免租金达成一致。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
对于商业租赁而言，因为疫情造成经营收入、营业额相比于双方签订合同时发生的重大变化，不属于常规意义上的商业风险。而且，由于租金定价已考虑营业收入的成分，比如旺铺的租金是不一样的，既然考虑了营业收入，在不能营业或营业收入大幅降低的情况下，出租人还按原约定的租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。因此，出于公平合理原则，承租方可以提出要求减免租金，以往非典疫情期间的判例中法院裁判结果也较多支持了承租方的请求[4]，酌情减免了餐厅关闭期间的租金。但以情势变更为由要求减免租金需向法院提出，且司法实践中对于适用情势变更的尺度把握较严。为避免诉累，建议餐饮商贸经营者与出租方协商免租或减租事宜并达成一致书面协议，双方合理分担疫情导致的不利后果。如无法通过协商达成减免租金的合意，后续仍可考虑以情势变更为由向法院起诉出租人以维护自身合法权益。
综上所述，为最大限度减少新冠疫情对餐饮商贸经营的不利影响，建议经营者全面梳理已签署的租赁合同，尽快通过邮寄、邮件、传真等方式向出租方发出因疫情要求减免租金的函件，在协商沟通过程中可灵活援引不可抗力、情势变更的相关规定作为谈判依据，争取达成疫情发生期间免除租金或双方按照一定比例合理分担租金的一致书面协议。同时，应注意过程的证据收集，如闭店起止期间证明、往来沟通文件留存等，后续如协商不成可作为诉讼证据使用。
如后续新冠疫情延续时间较长，可根据实际情况另行主张解除租赁合同等其他救济措施。
[1]《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
[2]《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第（三）款：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
[3]案例一：【（2018）晋04民终2272号】本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
案例二：【（2004）沪一中民二（民）终字第32号】遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。
[4] 案例三：【（2018）鲁06民终268号】“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
案例四：【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
作
者
简
介
陈月娟 律师
chenyuejuan@shujin.cn
主要从事公司及证券金融类法律业务，具有为上市/非上市企业提供首次公开发行并上市、并购重组、常年法律顾问服务、股权激励及私募基金备案等多种类型资本市场法律服务项目的经验。
唐丹丹 律师助理
tangdandan@shujin.cn
主要从事公司及证券金融类法律业务。
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